中央空调设备维护维修保养规范

中央空调设备维护维修保养规范

中央空调设备维护维修保养规范一 目的1、规范中央空调系统设备维护维

修保养工作，以确保中央空调系统设备正常运行。二 范围2、适用于分公司所

管物业的中央空调系统设备的维护维修保养工作。三 职责3、服务供方负责提

供空调主机的维护维修保养工作。4、工程部空调维修工负责实施中央空调系统

其它设备的维护维修保养工作。5、工程部负责人负责对中央空调系统设备的维

护维修保养工作进行监督、指导。四 维护保养6、维护保养周期、内容及方法

序号设备名称周期维护保养工作内容及方法12离心机组(外包)螺杆机组(外包)

月保养检查冷水机组，调整安全控制装置；检查控制装置的运行；检查制冷剂液

位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油系统、油槽、油加热器和温度；检查

电机和启动器的运行及测试所有运行控制和安全控制功能；记录运行状态参数，

分析确认机组运行正常，必要时进行机组检修；根据需要，检查调整微电脑控制

中心的设定值；记录和报告要求的备件，提供检修、保养报告；设备清洁卫生。

12离心机组(外包)螺杆机组(外包)年保养检查压缩机-电机组件，测量绝缘电

阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装置的定位状态；检查联轴器；检查密封

情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑需要润滑的部位；根据需要更换（K

油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检查油泵、密封和油泵电机；检查加热器

与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、过滤器与电磁阀等；清洁接触器，必

要时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；检查过载装置，并取油样检查；检

查运行启动器，状态指示灯；检查控制面板所有接线端并拧紧；检查显示数据的

精度和设定值；检查水流开关的控制情况；根据需要检查与清洗管束（注：通炮）；

进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补充制冷剂；机座除锈油漆。3冷却水塔

月检查设备是否有异常噪音或振动；检查自动补水阀运行状况；检查并调整排污

系数；检查并调整风机传动皮带张力；检查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷

水盘、过滤器；清理设备卫生。半年检查风机轴承固定环并加固；检查电机电压

和电流，并测量绝缘电阻；风机轴承、电机轴承加润滑油；润滑电机座，调整螺

丝；手动阀、电动阀加牛油；控制柜各连接点紧固。年管路、基座除锈、油漆；

检查或更换导流板填料；检查保护层，按照要求进行清理、重新涂刷；检查漏点，

补胶。4板式热交换器半年检查进、出口水温度、压力表；过滤网清洗；保温层

检查；板式换热翅片检查、清理；检查保养所有附属阀件。56风柜机新风机月

检查设备是否有异常噪音或振动；检查、测试、调校冷冻水控制阀；检查及清理

冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；检查冷冻水进、出水温度表、压力表；检查控制

柜；检查并调整传动皮带张力；设备机房地面清洁卫生。4个月清洗空气隔层过

滤网；热交换翅片清洗；冷冻水控制电阀、手动阀加润滑油；传动皮带检查调整

或更换；电机轴承加润滑油；电机绝缘测量，控制柜各连接点紧固。78冷却水

泵冷冻水泵月检查设备是否有异常的噪音或振动；检查进、出水压力表、阀门；

检查运行电流、电压；检查联轴器各连接点；清洁卫生。季度轴承、电机加注或

更换润滑油；过滤网清洗；控制柜各接点紧固；电机绝缘测量；水泵轴承防漏密

封圈检查或更换；检查现有生锈部件，根据需要进行除锈、油漆。9三菱VRV分

体空调季度空气净化滤网清洗；蒸发器翅片冷凝水盘清洗；检查设备运行是否有

异常的噪音或振动；检查室内外机组风机轴承、电动机；绝缘检测并检查控制元

器件、温度感应、压力感应灵敏度；机体清洁，机座除锈、紧固。10风机盘管

半年空气净化滤网清洗。两年翅片清洗；冷凝水托盘清洗；进、回水手动闸阀、

二通电动阀检查；温控开关控制检查、运行检查；保温检查、修补。11楼层冷

冻主管电动阀月检查进、出水手动闸阀、电动阀；检查保温层；检查所有管道、

阀门防锈保护层；检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性。12膨胀水箱年浮球

阀检查、测试灵敏度；箱体清洁、除锈、油漆；保温修补。13卫生间排风机季

度皮带张力调整或更换；检查设备是否有异常的噪音或振动；电机绝缘测量；控

制柜各连接点端子紧固；机房设备清洁卫生。14防排烟风机半年电机绝缘测量；

控制柜各接线端子紧固；运行检查设备是否有振动或噪音；轴承润滑油检查加油；

清洁机房设备卫生。15送排风风机半年皮带张力调整或更换；电机轴承加润滑

油；机座紧固、除锈、油漆；电机绝缘测量；控制柜个接点紧固；机房设备清洁

卫生。16水处理月定量投药；检验系统水质达标。

7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提

交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。8、工程部维修工负责

对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确

认。9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空

调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工

作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、

“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。五 维修10、服务供方负责提供空调

主机的维修工作。11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监

督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。12、工程部维修工

负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设

施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。13、维

修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。

篇2：家用空调设备维修服务制度

1 空调维修人员必须穿工作服和戴工卡，仪表整洁大方。2 空调维修人员严

格按预约的时间上门服务，轻敲门，短按铃，入门前要先行礼貌自我介绍，表明

身份来意，得到屋主的许可，戴好脚套和备用塑料垫后方能入室作业。3 说话和

气，不讲粗话，不涉及他人隐私;要尊重用户的家庭习惯，不向用户询问与工作

无关的私事，不与用户争辩顶撞，诚恳接受用户的批评。服务工作全过程必须遵

守维修安全操作规程。4 维修工作过程中，要注意环境美观的保持和物件的保护，

如需借用用户物品的，必须先征得用户的同意，损坏东西要道歉，要照价赔偿。

5 拆旧或新安装，必须先征得用户同意，对不符合规范的安装，应向用户耐心解

释，取消或改变安装意图，如若用户坚持，必须要求用户在施工单上签写意见承

担责任。6 维修发现问题，要向用户认真说明，要更换材料，必须先向用户说明

材料型号、收费标准，得到用户同意，方可更换。7 安装维修完毕，应按规定会

同用户一起进行全面检查，尤其是验电和漏气检测，确认无问题后，清理好施工

现场，收取应收的款项，主动将施工单交用户签名和签写意见。8 不得接受用户

的任何东西，不得以任何理由向用户索取小费，不得以部门的名义从事纯个人利

益的经济活动。9 不准以任何理由和用户发生争吵，遇到解决不了的问题，打电

话请示，事故问题直接报上级主管，并做好现场保护。10 严格按照国家建筑业

保修规定为用户服务，属包修期免费服务的，不得巧立名目收取费用。11 施工

完毕后，必须向班组汇报;当时当天不能解决问题的，须向用户明确解释，并向

主管领导汇报。12 因安装不当引起设备故障或损坏的，维修员工将承担全部损

失。13 服务工作中做假者，扣除当天工资，重复维修同一故障者(三个月内)，

扣发当月奖金。14 不准穿拖鞋上班，不准酒后上班。15 维修人员在服务过程中，

应严格遵守操作规程，在不违反安全与技术规章的前提下，要努力满足用户的要

求。附：家用空调设备维修安全操作流程1 整体检查如果需要检测机器的压力、

系统各点运行温度值等参数，若为分体机必须在连通室内、外机的情况下进行。

如果需要连接压力表检测压机排气压力，请在机器静态时连接好压力表，避免在

运行时连接造成高温烫伤。如果需要用手感触压机排气口至冷凝器段管路的温

度，请先用手指快速试探，以免造成烫伤。2 焊接操作如果需要进行焊接操作，

必须先放掉系统里的氟里昂，并且在焊接时请戴好防护眼镜。 放氟过程中，操

作人员都不能面对工艺管口，高、低压阀门口或对着他人排放，避免被氟利昂冻

伤或油污溅到身上。更换电磁四通换向阀，焊接时应用湿毛巾对电磁四通换向阀

主阀体进行包扎保护，如果湿毛巾受热温度上升过快，应马上往湿毛巾上面淋常

温水进行降温处理，避免主阀体受到高温影响其工作性能，同时一定要注意防止

水珠进入电磁四通换向阀内。 铜铝连接管的加长管焊接操作，必须从铜铝连接

管两端的铜管处焊接紫铜管加长连接管，喇叭口切割长度应尽可能短，焊接时应

用湿毛巾对铜铝焊接部位进行包扎保护，避免铜铝焊接处受到高温影响。 焊接

时请遵守相关的焊接安全操作规程。3 压力检漏如果需要对系统实施压力检漏，

必须使用氮气进行，严禁使用其它易燃易爆气体。充入系统的氮气压力不允许超

过3MPa。在使用充氮接头进行充氮时，接头不得对着人和其它可能造成损害的

地方，以免接头飞出伤人或导致其它损失. 严禁在压缩机工作的情况下充入气体

检漏。4 通电运转在单独对分体机室外机组维修时，不得在高压阀门或低压阀门

关闭的情况下通电运行，避免压力过高产生系统爆裂事故或压缩机真空运转产生

爆炸事故。在对室外风扇系统进行检查时，如果需要通电运转，必须保证在空调

面板和风扇网罩安装好的情况进行。在通电的情况下检查机器请遵守相关的电工

安全操作规程。5 压缩机检查检查压缩机故障时，首先应对压缩机的机壳外观、

电气元器件部分，外置保护器等电器部分进行检查，检查无误时，再进行通电运

行检查。如果需要用手感触压缩机机壳外表面温度时，请先用手指快速试探，以

免造成烫伤。如果需要对压缩机进行吸、排气性能检测，可单独拆下压缩机在空

气中通电运转，严禁在封死压机排气口或吸气口的情况下运行压缩机。不允许对

压缩机三个接线端子线路插错和利用压缩机进行抽真空操作。更换压缩机时，新

压缩机应在要试用安装焊接时才拔掉吸、排气口橡胶塞，换下的压缩机要求及时

用透明胶或其它胶带、橡胶塞封、塞好吸、排气管口，再水平放置。6 加氟操作

如果需要在低压侧进行动态加氟操作，请使用复合式压力表缓慢地进行，不允许

把制冷剂钢瓶倒置，并尽可能保证加入系统的为气体状态制冷剂。若为分体机必

须保证此过程中室内、外机处于连通状态。如果在系统完全无氟的情况下加氟必

须先对系统抽真空，在保证真空度的前提下才可以充氟。加氟过程中同时观察系

统的压力情况，如有异常请及时终止操作。7 外机清洗如果需要对机器进行清洗，

必须先拆下相关的电气零部件，接上电气部件必须在各连接处完全干燥之后进

行。清洗过程中压缩机接线柱必须做好防水保护措施，如果不慎沾水，请用干净

的布擦干，并尽可能使之在最短的时间内完全干燥。

篇3：中央空调设备维护维修保养

一 目的1、规范中央空调系统设备维护维修保养工作，以确保中央空调系统

设备正常运行。二 范围2、适用于分公司所管物业的中央空调系统设备的维护

维修保养工作。三 职责3、服务供方负责提供空调主机的维护维修保养工作。4、

工程部空调维修工负责实施中央空调系统其它设备的维护维修保养工作。5、工

程部负责人负责对中央空调系统设备的维护维修保养工作进行监督、指导。四 维

护保养6、维护保养周期、内容及方法序号设备名称周期维护保养工作内容及方

法12离心机组(外包)螺杆机组(外包)月保养检查冷水机组，调整安全控制装置；

检查控制装置的运行；检查制冷剂液位和油位；检查润滑系统的运行；检查回油

系统、油槽、油加热器和温度；检查电机和启动器的运行及测试所有运行控制和

安全控制功能；记录运行状态参数，分析确认机组运行正常，必要时进行机组检

修；根据需要，检查调整微电脑控制中心的设定值；记录和报告要求的备件，提

供检修、保养报告；设备清洁卫生。12离心机组(外包)螺杆机组(外包)年保养

检查压缩机-电机组件，测量绝缘电阻；润滑开式电机；检查开式电机驱动装置

的定位状态；检查联轴器；检查密封情况及入口导叶操作机构和联接机构，润滑

需要润滑的部位；根据需要更换（K油）润滑油、油过滤器与干燥过滤器；检查

油泵、密封和油泵电机；检查加热器与恒温器，油系统其他部件，如油冷却器、

过滤器与电磁阀等；清洁接触器，必要时更换；检查连接机构所有接线端并拧紧；

检查过载装置，并取油样检查；检查运行启动器，状态指示灯；检查控制面板所

有接线端并拧紧；检查显示数据的精度和设定值；检查水流开关的控制情况；根

据需要检查与清洗管束（注：通炮）；进行泄漏检查，泄漏点修理；根据要求补

充制冷剂；机座除锈油漆。3冷却水塔月检查设备是否有异常噪音或振动；检查

自动补水阀运行状况；检查并调整排污系数；检查并调整风机传动皮带张力；检

查喷嘴；检查并调整水盘水位；清理冷水盘、过滤器；清理设备卫生。半年检查

风机轴承固定环并加固；检查电机电压和电流，并测量绝缘电阻；风机轴承、电

机轴承加润滑油；润滑电机座，调整螺丝；手动阀、电动阀加牛油；控制柜各连

接点紧固。年管路、基座除锈、油漆；检查或更换导流板填料；检查保护层，按

照要求进行清理、重新涂刷；检查漏点，补胶。4板式热交换器半年检查进、出

口水温度、压力表；过滤网清洗；保温层检查；板式换热翅片检查、清理；检查

保养所有附属阀件。56风柜机新风机月检查设备是否有异常噪音或振动；检查、

测试、调校冷冻水控制阀；检查及清理冷凝水盘及疏通冷凝排水管道；检查冷冻

水进、出水温度表、压力表；检查控制柜；检查并调整传动皮带张力；设备机房

地面清洁卫生。4个月清洗空气隔层过滤网；热交换翅片清洗；冷冻水控制电阀、

手动阀加润滑油；传动皮带检查调整或更换；电机轴承加润滑油；电机绝缘测量，

控制柜各连接点紧固。78冷却水泵冷冻水泵月检查设备是否有异常的噪音或振

动；检查进、出水压力表、阀门；检查运行电流、电压；检查联轴器各连接点；

清洁卫生。季度轴承、电机加注或更换润滑油；过滤网清洗；控制柜各接点紧固；

电机绝缘测量；水泵轴承防漏密封圈检查或更换；检查现有生锈部件，根据需要

进行除锈、油漆。9三菱VRV分体空调季度空气净化滤网清洗；蒸发器翅片冷凝

水盘清洗；检查设备运行是否有异常的噪音或振动；检查室内外机组风机轴承、

电动机；绝缘检测并检查控制元器件、温度感应、压力感应灵敏度；机体清洁，

机座除锈、紧固。10风机盘管半年空气净化滤网清洗。两年翅片清洗；冷凝水

托盘清洗；进、回水手动闸阀、二通电动阀检查；温控开关控制检查、运行检查；

保温检查、修补。11楼层冷冻主管电动阀月检查进、出水手动闸阀、电动阀；

检查保温层；检查所有管道、阀门防锈保护层；检查管道所有伸缩节继续使用的

可靠性。12膨胀水箱年浮球阀检查、测试灵敏度；箱体清洁、除锈、油漆；保

温修补。13卫生间排风机季度皮带张力调整或更换；检查设备是否有异常的噪

音或振动；电机绝缘测量；控制柜各连接点端子紧固；机房设备清洁卫生。14

防排烟风机半年电机绝缘测量；控制柜各接线端子紧固；运行检查设备是否有振

动或噪音；轴承润滑油检查加油；清洁机房设备卫生。15送排风风机半年皮带

张力调整或更换；电机轴承加润滑油；机座紧固、除锈、油漆；电机绝缘测量；

控制柜个接点紧固；机房设备清洁卫生。16水处理月定量投药；检验系统水质

达标。

7、服务供方需按照保养合同规定的内容对空调主机实施维护保养工作，并提

交维护保养报告，由工程部负责保存至合同结束后两年。8、工程部维修工负责

对服务供方实施的维护保养工作进行检查、监督，并对维护保养工作结果进行确

认。9、工程部维修工需按照年度及月度、季度保养计划所要求的内容对中央空

调系统主机以外的设备实施维护保养工作，并将维护保养情况记录于“工程部工

作日志”、“每月空调系统设备维护保养记录表”、“空调设备保养记录表”、

“空调风机盘管滤网清洁保养记录表”内。五 维修10、服务供方负责提供空调

主机的维修工作。11、工程部负责对服务供方提供的空调主机维修进行检查及监

督，并对维修结果进行确认，同时填写“设备维修记录表”。12、工程部维修工

负责提供空调主机以外的设备维修工作，维修人员接到维修任务后，按《设备设

施维修程序》执行，维修完成后在“工程部班工作日志”中做相应记录。13、维

修过程中空调系统的操作按《中央空调系统设备操作规范》执行。