第四章市场比较法

4 市场比较法

【本章学习目标】

了解市场法的基本原理；熟悉选取可比实例的要求；掌握比准价

格的求取方法。

市场比较法，是常用的一种最基本评估方法。市场比较法的关键是调查市场，下功夫收

集资料，积累素材。评估结果的客观检验标准是市场。市场比较法的核心是比较修正。修正

切忌主观、片面。有条件用市场比较法时，要首先选择市场比较法。

在房地产估价的发展历程中，已经形成了许多种估价方法，而市场比较法是其中最重要、

最常用的方法之一，已发展成为一种较为成熟的方法。由于市场比较法具有很强的说服能力

和适用范围很广的特点，因此在房地产市场比较发达的国家和地区，如英国、日本、美国还

有我国的香港、台湾等地，这一估价方法的应用已经很普遍，而且在房地产估价实务中往往

被估价人员首先选用。目前，随着我国房地产业的日益发展，房地产一级市场和房地产二级

市场初具规模，房地产交易日趋增多，房地产市场日趋规范和完善。市场比较法在我国逐步

成为房地产估价工作采用的最主要方法已成为必然。

但市场比较法，有许多理论问题需要研究，例如，从比较实例求待估房地产价格，是比

较修正，但不同的评估者将得出不同的结果，如何规范、完善，这是在理论与实践上，需要

进一步要讨论的问题。

4.1 市场比较法的基本原理

4.1.1市场比较法的概念

市场比较法（market comparison approach， sales comparison approach）又称市价比较法、

交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法，交易案例比较法、现行市价法，是将

估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作

适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价

格又称比准价格。

市场比较法的关键是选择类似房地产（similar property）。类似房地产是指与估价对象处

于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求圈（comparable search area）是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的

适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估房地产所隶属的地区，它一般以某

一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的；如：商业区、

住宅区、工业区；类似地区是指与待估房地产所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型

和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。

4.1.2市场比较法的理论依据

市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场经济中，经济主体的行为普遍追求

效用最大化：即以最小的费用（代价），取得最大的利润（或效用）。当同一市场上出现两种

或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将会选择价格较低的商

品；而当价格相同，效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品。这种选择行为的结果，

是在效用均等的物品之间产生相同的价格。

替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同，条件相近的房地产价格总是相互牵引，

趋于一致，即：任何买者不会接受比市场上正常价格较高的成交价格，任何卖者也不会接受

比市场正常价格较低的成交价格，因此，我们在评估某一房地产的价格时，可以用类似房地

产的已知交易价格，比较求得估价对象房地产的未知价格。当然，由于房地产市场的不完全

性，房地产商品的个别性，交易实例房地产与待估房地产（subject property）之间总是存在

一定的差异，这些差异将会导致待估房地产与交易实例房地产之间的价格差异。另外由于交

易双方个人爱好、知识水平、交易时情况的不同，对市场上广泛认同的价格效用比也不一定

把握准确，个别的交易也会偏离市场的正常交易。因此，采用比较法进行房地产估价时，必

须将待估房地产与比较案例进行认真分析，比较两者的差异性，并定量估测由此而产生的价

格差异，进而求得待估房地产的市场价格。

市场比较法以替代原理为主要理论依据，其基本原理如图4－1所示：

交易实例A

待

估

房

地

产

交易实例D

交易实例B

交易日期修正

交易实例C

房地产状况修正

交易情况修正

比准价格A

比准价格B

比准价格C

比准价格D

估

价

结

果

图4－1 市场比较法原理示意图

市场比较法以替代原则为理论基础，因此具有现实性和富有说服力。同时，只要有类似

的房地产买卖实例可以适用，不仅可以评估房地产价格，还可以利用相应的租赁实例，测算

土地的租金，这就是租赁实例比较法。当然，市场比较法要求土地市场比较发育，可以获得

足够的比较实例，因此，它更适宜于市场比较发育地区的经常性交易的房地产价格的评估。

4.1.3市场比较法的适用对象与条件

4.1.3.1市场比较法的特点

（1）市场比较法具有现实性，有较强的说服力

市场比较法利用近期发生的与待估土地具有替代性的交易案例作为比较标准，修正推算

待估房地产具有替代性的价格，能够反映近期市场的行情，也使测算的价格具较强的现实性，

容易被接受。

（2）市场比较法以替代关系为途径

市场比较法是通过已发生的交易案例的价格，利用其与待估房地产之间的替代关系，比

较求取待估房地产的价格，所以也称比准价格。

（3）市场比较法以价格求价格

采用市场比较法评估房地房地产价格，是以市场交易案例为基础，通过对交易案例价格

的修正求取评估对象价格，虽然反映市场规律，但如果在不正常市场条件下，如市场低迷或

市场过度炒作、出现泡沫经济等，会使得估价结果容易偏离房地产的本身特征，无法与收益

价格相协调。

（4）市场比较法需要估价人员具有较高素质

应用比较法需要进行市场情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修