股市与房市投资风险比较研究——基于武汉房市的实证分析

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企业管理MANAGEMENT

股市与房市投资风险比较研究

——基于武汉房市的实证分析

沈昊驹

（中南民族大学工商学院，湖北武汉430065）

摘要：

随着市场经济的发展，无论在西方国家还是在我国，股市和房市都已经成为了居民投资的重要领域。股票和房地产都很容易成为泡沫经济的主要载体。本文对股市投

资和房市投资的收益的波动性进行分析，研究两种投资的风险的特征，并根据我国上证综指和武汉房地产综合价格指数为基础，以比较两者之间投资风险的大小。认为从长期

平均的水平来看，投资房地产市场的实际季收益率将远远高于投资股票市场的实际季收益率，投资房市的平均风险小于投资股票市场的风险，房市投资的风险会随着股票市场

投资风险的加大而加大，而防止经济泡沫从股票市场向房地产市场转移，增加购房首付比例无疑具有防火墙的作用。

关键词：

投资风险；杠杆作用；离散系数

引言

随着市场经济的发展，无论在西方国

家还是在我国，股市和房市都已经成为了居

民投资的重要领域。由于股票和房地产交易

的价值比较高，交易手段比较规范化，交易

场所相对集中，交易成本比较低，而且在现

实生活中，识别股票和房地产基本上不需要

很高深的知识和训练。因此，股票和房地产

都很容易成为泡沫经济的主要载体（徐滇

庆，2006）。但是，股市投资与房市投资均

会带来一定的风险，但是哪种投资的风险更

大？本文试图对股市投资和房市投资的收益

的波动性进行分析，研究两种投资的风险的

特征，以比较两者之间风险的大小。

1.理论分析

要比较投资股市和房市风险的大小，

首先要明确投资于房市和股市的收益。

有些人买房的目的不是为了居住，而是等

待房价上涨，希望在高价位上出售，从中

获得，这样的购房具有一定的投机成分，

但在经济理论上却是无可非议的。本文此

处分析的房市投资，并不是征对对住房的

真实需求而言，主要是征对其中的投机需

求，因为如果购房者出于真实需求而购

房，房价上涨虽然使其名义财富增加了，

但其实际可支配财富并没有增加，虽然在

此投机与投资并没有特别的界限。

对于房市的投资者而言，其投资收

益取决于三个因素：第一，房价上涨的幅

度，房价上涨幅度越大，其收益率就会越

高；第二，国家规定的购房首付比例。购

房首付比例对房地产投资收益有着杠杆作

用：一套价格为100万元的房子在首付比

例为20%的条件下20万就可以投资，若房

价上涨10%，则投资者的实际收益率为50%

（100X10%/20）。一般而言，对于一个理

性的房地产市场的投资者，其首付比例一

般都不会高于国家规定的首付比例，因为

首付比例越低，其实际收益率就会越高。

第三，政府规定的二手房交易过程中需要

交纳的税费。对于房地产市场的投资者而

言，其购房的目的都不是为了自己居住，

主要是为了等待价格上涨之后出售。国家

对二手房交易规定了诸如营业税、契税等

税以及中介机构和房产评估机构收取的中

介费和评估费用会对其收益率产生影响，

这几项合计大约相当于房价的10%。

理论上讲，投资于房市和股市的风险

应该是一致的。这种一致性主要是由于收

益的一致性导致的。在一个资本完全流动

的市场中，股市和房市是相互替代的。如

果投资于房地产市场带来的实际收益大于

投资于股市的实际收益，或者相反，都会

导致资金在房地产市场和股票市场上相互

转移，从而使得两个市场的收益率达成一

致。由于这种收益的一致性，使得房市上

涨幅度和股市上涨幅度在一定程度上存在

差异。这种差异主要是由于房地产市场交

易模式和股市交易模式不同所带来的。

众所周知，我国目前的股票市场的交

易是一种“现货”交易，买卖都是即时全

额交割的。而房地产交易则具有“期货”

交易的特征：购房者首付一定比例的金

额，其余金额从银行贷款，因此房价上涨

就会带来上述的杠杆作用。投资于股市和

房市的收益率分别可以表示如下：

ρ

s

=V

s

ρ

h

=V/D

h

其中ρ

s

和ρ

h

分别表示投资于股市与

房市的收益率，V

s

和V

h

分别表示在一定时

期内股市和房市的增长率，D表示购房者

购房的首付比例。

对于一个成熟的投资体制来讲应该

标的灰关联分析[J].武汉理工大学学报(交通科学与工程

版),2007-12,(6):1064-1066.

[4]吴义生.一种集成的企业物流绩效评价模型的构建与应

用研究[J].价值工程,2008,(2):79-82.

[5]刘明菲,巫汝春.基于灰关联分析的第三方物流服务质量

评估[J].武汉理工大学学报(信息与管理工程版),2007-6,(6):

137-140.

基金项目：本文获得北京市教委科技创新平台“流通经

济管理与数量分析”项目资助。

有：ρ

s

=ρ

h

，即D=V

h

/V

s

，即投资于房

市的首付比例等于房价上涨速度与股份上

涨速度之比，投机资金会在股市和房市之

间达成一种均衡状态，投资者投资于房市

和股市的收益一样高，投机资金不会在两

个市场之间流动，房市与股市之间不存在

替代效应。在此基础上，房市投资和股市

投资的风险是一样的。

2.风险比较的实证分析

但是由于投资市场的不完善、政策制

定的失误以及两种市场中交易成本的不完

全一致等原因，导致了投资于两个市场的

投资风险并不完全一致。以下将以上证综

指为代表的中国股市和以武房综指为代表

的武汉房地产市场为例，来分析股票市场

和房地产市场投资的风险差异。

样本数据选择2001年第一季度到2008

年第三季度的上证综指每季收盘价和武房

综指的平均价。在新的房地产调控政策出

台之前，我国对商品房第二次置业的首付

比例没有明确的一致的规定，一般有首付

二成或三者，个别开发商甚至提出首付一

成。新政出台后，对第二次置业的首付比

例有了明确的规定，即房价的40%。我们

的分析将以四成为标准。

图1显示了上证综指与武房综指每季

变化幅度的对比。其中股票指数滞后了一

季。

图1:上证综指与武房综指变化幅度

%

6025

50

20

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30

15

20

10

10

5

0

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-10

0

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-5

-30

-40

时间(季)

-10

上证综指变化幅度滞后一季武房综指变化幅度

各评估对象的综合评价值

G

后，根据

G

的

大小排出其优劣顺序。◆

SS

作者简介：

参考文献

[1]范春梅.物流企业绩效评价方法及实证研究[D].长春理

工大学,2005-3.

[2]许永龙著.物流系统的经济评价理论与方法[M].中国社

会科学出版社,2006-11.

[3]韩美贵,徐秀英,孙斌.影响区域物流量的优先经济指

周丽，女，博士，北京物资学院讲师，研究方向：管

理学。

郭茜，女，博士，北京物资学院讲师，研究方向：统

计学。

管理观察・2008年11月

MANAGEMENT企业管理

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企业对单身员工的激励策略分析

□房师华魏文斌

苏州215006）（苏州大学商学院，江苏

摘要：单身员工是企业的重要组成部分，如何有效地激励单身员工，调动他们的工作积极性，是广大企业经营者以及人力资源管理者非常关注的问题。本文从单身员工的需

求和企业对单身员工的激励问题出发，结合员工激励的“四力模型”，有针对性地提出了单身员工的激励策略。

关键词：单身员工；激励策略

1.企业对单身员工的需求分析

本文中单身员工是指国内以80后为

主的未婚青年，他们大多数20岁到30岁之

间，生长在信息时代，知识的来源非常广

泛，由此形成的对待工作的态度、价值观

等都有非常鲜明的特点。随着单身员工数

量的增加，使得对单身员工的激励在企业

人力资源管理活动中占有越来越重要的位

置。总的来说，单身员工在企业中有以下

一些特征表现：（1）掌握新技能：熟练

使用计算机、游刃有余的掌握外语、开

车，对于以80后主体的单身员工来说，已

经是一种很自然的生活方式。（2）和已

婚员工比较来看，单身员工年轻有活力，

对工作充满激情，而且没有家庭的负担，

因此工作的投入度更大；（3）是企业的

新鲜血液和未来的中流砥柱。因此，对于

大多数企业来说，单身员工是非常重要组

成部分。特别是在IT类高科技企业中，单

身员工是最受欢迎的员工，他们是公司的

核心竞争力，因为单身员工没有太多的家

庭负担，他们对工作充满好奇，工作的投

入度更高。如2007年全国大学生最佳雇主

中兴通讯每年都会投入大量资源到各知名

高校进行巡讲与招聘，历年高校招聘毕业

生的入职人数均保持在2000到3000人的规

模，使公司不断充实着新鲜“血液”。目

前，公司员工近4万人，本科及以上员工

超过70％，且员工平均年龄不超过30岁。

2.企业对单身员工激励存在的问题

大多数企业都已经重视到员工忠诚

度对企业生产率的影响，实施的激励政策

尽可能的使作为内部顾客的员工满意，实

现企业和员工、特别是价值员工的共赢。

但是，现行激励政策的不足在于大多数

公司并没有区分单身员工和其他员工的不

同需求，而是按照统一的标准来激励单身

员工，所以激励政策的实施效果往往并不

理想。企业对单身员工的激励不足，会导

致单身员工的流动率上升，不利于保持企

业的人员稳定性。基于以上原因，某些企

业在招聘时，明确要求只招聘已婚员工，

原因在于相对于单身员工来说，已婚员工

忠诚度更高。据相关研究显示，已婚员工

3年内一般不轻易跳槽。但是这样的做法

显然只能是短期行为，企业长期只招聘已

婚员工会导致组织内人才结构不合理等问

题，不利于企业的良性发展。因此，企业

招聘单身员工是非常必要的，那么如何对

引进的单身员工进行有效的激励呢？

哈佛大学商学院的学者尼廷诺里

亚和保罗劳伦斯（Driven:HowHuman

NatureShapesOurChoices，2002）

认为，员工激励存在四种情感驱动力：

获取（acquire），即获得稀缺的东

西，包括社会地位等无形的东西；结合

（bond），即与个人和群体建立联系；

理解（comprehend），即满足我们的好

奇心，理解我们周围的世界；以及防御

（defend），即抵御外部威胁和推动正

义。尼廷诺里亚和哈佛大学商学院的其

他两位学者：鲍里斯格鲁斯伯格和琳达

—埃琳李（2008）将上述四种情感驱动

力称之为员工激励的“四力模型”，认为

人的行为都是由这四种情感驱动力所决定

的。他们通过实证研究发现，可通过采用

不同的组织杠杆来满足这4个驱动力，具

体做法是通过奖励制度满足获取驱动力、

文化满足结合驱动力、岗位设计满足理解

根据图1显示，2006年第四季度之前

的房价变化幅度并不很大，但是随着股市

在2006年和2007年的大幅度发展，拉大了

房价变动的幅度，投资股市和投资房市的

风险都有所增大。而且几乎在所有时期，

房价变化的幅度均小于股价变化的幅度。

即V

h

s

，原因显而易见，因为房价变动

因为首付比例会有杠杆作用。图2显示了

投资股市和房市的实际收益率ρ

s

和ρ

h

的

变化（其中2006年第四季度以前的首付比

例为30%，之后的为40%）。

图2:股市和房市投资实际收益率

%

60

50

投资风险的比较中可以得出以下结论：

第一，从长期平均的水平来看，投资

房地产市场的实际季收益率6.14%将远远高

于投资股票市场的实际季收益率1.89%，考

虑到上述分析并没有估算房市交易税费对房

市投资收益率的影响以及股票市场上分红派

息对股市投资收益率的影响，这一差距会有

所缩小，但总体上来看，投资房市的收益率

比投资股市的收益率高。

表1股市与房市投资收益与风险比较

投资领域

股市

房市

平均收益率

（季）%

1.89

6.14

收益率标准

差

18.64

11.2

收益率的离

散系数

9.86

1.82

风险的解释力会有所削弱。

第三，房市投资的风险会随着股票市

场投资风险的加大而加大。由于股价上涨对

房价上涨具有某种程度上的推动作用，因

此，股市的投资风险会以某种方式向房地产

市场转移，从而形成泡沫经济。而防止经济

泡沫从股票市场向房地产市场转移，增加购

房首付比例无疑具有防火墙的作用。

◆

参考文献

[1])Case，ertShiller,1988,”TheBehavior

ofHomeBuyersinBoomandPost-boomMarket”,New

EnglandEconomicReview,Nov.80,P29-46.

[2]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社,2006(8).

[3]于宗先、徐滇庆.从危机走向复苏[M].北京：社会科学

文献出版社,2001.

本课题由中南民族大学工商学院“武汉试验区研究中

心”支助。

60

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40

40

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30

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20

0

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2333445354673748182

10

0

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-30

-10

-40

时间(季)

-20

股票投资实际收益率房市投资实际收益率

显然，经过首付比例的调整之后，房

市投资与股市投资的实际收益率波动幅度

不相上下。投资房市和股市收益和损失的

最高比例大致都相当。具体可以根据两者

的离散系数来比较风险大小。

3.结论

从上述对中国股票市场和房地产市场

第二，投资房市的平均风险小于投资

股票市场的风险。在上述分析中，投资股

市和房市的收益率的离散系数分别为9.86和

1.82，显然投资房市的风险要小得多。这主

要是股票市场上收益率波动得更回剧烈，而

房地产市场由于具有某种程度上的刚性需求

而波动较小，而且在一个较长的时期内，房

价均会保持增长，不似股价大起大落。而同

时由于该分析没有考虑两个市场流动性差异

所带来的风险差异，这两个离散系数表示的

作者简介：

沈昊驹（1979—），男，湖北崇阳人，武汉大学经济与

管理学院2006级博士研究生，中南民族大学工商学院经

济系讲师、主任助理，主要从事西方经济学的研究。

管理观察・2008年11月