楼市要避免重蹈日本覆辙

楼市要避免重蹈日本覆辙　

文／王进雨尹晓琳齐芷方　

房价永远不会下跌的，大家都相信房　

地产是能够永远保值的一种资产。长　

期以来，日本人都相信战争结束了，　

地价就不会下降，他们抱着“毫无忧　

虑的心态”在投资土地。一大批日本　

国内外的投机者和日本机构纷纷开始　

买入股票，购置房产，开始炒地皮。　

笔。买了土地，银行又会以这块土地　

为担保，去买别的土地，如此循环反　

复。　

１９９０年前后，在这个狭小的岛国　

上，一亿人沉浸在一个巨大的泡沫　

中。大量日本人涌出国门，成为万里　

长城、大英博物馆、夏威夷海滩、凯　

旋门等地的访客，挥洒着大把的日　

日本当时完全沉浸在了一种“地价不　

倒”的神话当中，　“把东京的地皮全　

部卖掉就可以买下美国，然后再把美　

元，给当地经济带来利益，日本游客　

成了众多旅游胜地最受欢迎的上宾。　

国土地出租给美国人住。”日本人当　

初甚至疯狂地这么想过。因此泡沫不　

１　９９１：泡沫破裂致楼市彻底　

垮掉　

黄金二十年与高速成长期　

在历史上，从来没有一个国家像　

日本在１９５３到１９７３年那样，在很短　

的时间内实现了经济转型。在短短　

国转型为世界上最大的钢铁和汽车出　

可避免地产生。”长谷川教授说道。　

战后几十年，为使日本重新振　

兴，日本人经过了长久“艰苦卓绝”　

的“脱亚入欧”苦斗。部分日本人被　

称为“经济动物”，似乎只知道干　

活，他们为了发展经济不辞劳苦、全　

２Ｏ年里，日本从一个大型的农业经济　

心全意地工作。　

日本七八十年代的地铁现象跟现　

在的中国北京很类似。清晨７Ａ钟一　

过，大军就蠕动起来，那些西服革　

是泡沫总会破裂　

履、衣冠整洁、彬彬有礼的“工薪　

族”们冲出家门，在那拥挤不堪的通　

口国，东京成为全球最具活力的城　

市。１９６９年，未来学家卡恩预测说，　

日本将在２０００年成为世界第一经济大　

国。　

此后一段时间，日本的年度经济　

增长速度虽然只有４％左右，低于之　

高，比当时的头号强国美国要高一　

倍。如此高速发展，怎能不取得令世　

勤电车（市内轨道电车或地铁）上，　

上世纪８Ｏ年代左右，日本经济高　

速发展，人们相信房价永远不会下　

跌，纷纷购置房产投机——　

谁想转个身都很难，男女老少贴在一　

前的９％，但还是比其他发达国家要　

起。车门一开，一拥而下，一拥而　

上，人流在无声中涌动着，只为了一　

星出发，晚上戴着月亮归家。　

１９９０：一亿人沉浸在巨大泡　

沫中　

回忆２Ｏ世纪八九十年代发生在日　

本的房地产泡沫，日本大学经济学教　

们“实实在在”地经历了那场房地产　

泡沫——“黑色”的记忆不堪回首，　

一

个目标，去上班。许多人早上顶着星　

人惊讶的成绩。　

从２０世纪７０年代后期开始到　

８０年代，日本经济进入了高速成长　

富可敌国尽显阔气风潮　

在日本经济处于泡沫繁荣的年　

期。　

除了经济高速发展，索尼、松下　

和丰田等民营企业在完成资本原始积　

为外向型企业，并逐渐发展成跨国集　

团。　

授长谷川裕之教授语重心长地说，我　

代，日本社会显出一片豪华阔气的风　

潮，富国日本的形象已为世界大多数　

累和技术创造后，由内向型企业转变　

人所接受。　

银行拿着大把的钱来劝你买地，　

地价在不断上涨，而利息又接近于　

亿人沉浸在一个巨大泡沫中。　

相信房价永远不会下跌　

“当时几乎所有的日本人都相信　

日本制造的产品遍布全球，汽　

龙头企业，并因此带动了钢铁和机械　

零。如果从银行借入资金来购买土地　

车、家电等行业成了日本出口创汇的　

的话，肯定会因土地升值而大赚一　

制造业的发展。与此同时，日本企业　

１９９０年日本股市大跳水，从此陷　

情况所做的统计，２００５年，日本的完　

入熊市长达十多年。　

全失业率达到９ｌ２％。失业率的增　

也在全球范围内大量投资和收购。　

１９８５年．日本取代美国成为世界上最　

大的债权国。　

１９９０年市场交易的第一天，股价　

加，收入的大量减少，经济前景堪　

急转直下，１９９０年１０月，日经指数　

忧，极大地降低了国民个人的信心程　

跌破２００００点。其后，一路直下。　

度，日本国内的自杀率自１９９２年后便　

开始节节上升，从１９９２年的３．６％逐　

疯狂的飙升与股市跳水　

日本经济高速发展期间，房价增　

长幅度远远高于本国的ＧＤＰ增长，楼　

２００３年４月２８日，收于７６０７点，创下　

近２０年来的最低纪录。　

年上升至２００２年的５－４％。　

泡沫经济崩溃了，原来叫嚷过，　

市的增长比一般国家甚至高两三倍，　

楼市泡沫就此产生。　

而日本政府为了刺激国内经济，　

完成外向型向内需型经济过渡，连续　

五次降低利率放松银根，基础利率跌　

至历史最低点，货币供应量连续每年　

超过１Ｏ％，造成市场上资金极其充　

沛。　

大量资金并不如政府所希望的那　

样流入制造业和服务业，而是流入容　

易吸纳和“见效”的股市楼市，造成　

股市楼市价格双双飙升。１　９８５年以后　

的４年时间中，东京地区商业土地价　

格猛涨了２倍，大阪地区猛涨了８倍，　

两地住宅价格都上涨了２倍多。在此　

过程中日本政府并没有采取有效措施　

引流资金和监管资金，而是听之任　

之。　

“上百万人从事房地产买卖，人　

们花超过自己年收入１０倍还多的钱买　

房子，向银行贷款。周末，到处是看　

房的车队。排队抽号买房的现象随处　

可见。人人相信：不动产投资一定赚　

钱，土地价格只能涨不会跌。到最　

后，人们好像患有‘自我强迫症’，　

强迫自己加入买卖，觉得大家都在　

做，自己不做是不是太傻了。买房的　

人，眼睛眨都不眨，不像买，像抢。　

地价与房价，就这样被催促着越涨越　

离谱。”日本丸红商社地产业务负责　

人井坂忠明曾说道。　

人们千方百计从各个地方借钱投　

向房地产，炒作和投机成风，很多人　

辞去工作专职炒楼。人们用证券或者　

房产作抵押，向银行借钱再投资房地　

产。银行则认为房地产价格继续上　

涨，拿它作抵押没有风险，所以大胆　

放款，造成大量重复抵押和贷款，资　

金链无限拉长。　

价格暴跌房子卖不出去　

继股市暴跌之后，１９９１年，日本　

不动产市场开始垮掉，巨大的房地产　

泡沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全　

国。　

房屋根本卖不出去，空房到处都　

是。当年，六大城市的房地产价格下　

降了１５％到２０％。东京银座地价暴　

跌六成，原来１亿目元的房子跌到　

４５００万日元。许多白领高兴地搬入新　

家还没几天呢，一夜之间，变成了负　

债累累的人。　

“开始的时候，人们对房子有一　

定的需求，中间商向银行贷款，大量　

收购楼房，土地价格也就随之上　

升。”徐逢贤向记者说道，　“但是，　

到了９０年代，需求满足后，大量的房　

子卖不出去，尽管中间商大幅降低价　

格，但是还是无法偿还银行贷款，致　

使次债危机形成，进而引发危机。”　

泡沫破裂后许多日本居民成了千　

万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，　

长期背上严重财务负担，在相当长的　

时间里严重影响正常消费。日本银行　

及非银行机构的不良债务高达１００万　

亿日元，最后成为坏账的达到几十万　

亿日元。倒闭和被收购的银行和房地　

产公司不计其数，大量建筑成为“烂　

尾楼”。　

中小企业倒闭，大企业裁员，这　

一

系列的行动使得日本国内失业率节　

节攀升。　

日本人哀叹“第二次战败”　

日本楼市泡沫已经过去１７年了，　

但直￣ｊ２００４年，日本经济都还是负增　

长，２００５年以后也只为１Ｉ２％到２％，　

远没有达到之前的６％。　

据日本综合所对２１世纪日本失业　

用经济“打败了美国，征服了亚洲和　

世界”的人，开始哀叹“第二次战　

败”了。曾经是“一亿富翁”的，变　

成了“－＇ｆＺ，自信总丧失”了。　

日本楼市“沉没”对中国地　

产的另类提示　

１９９１年，日本房地产神话般的泡　

沫破灭，无情地卷走了这个国家的增　

长奇迹，曾经意气风发的经济巨人走　

进了失落的十年。　

就像是击鼓传花，上世纪９０年代　

初，与日本一样的我国南方也掀起了　

一

股“倒房潮”。海南、北海和香港　

楼市泡沫泛滥，当时有个流行全国的　

致富秘诀：要赚钱，去海南，要发　

家，炒楼花。但～夜之间，泡沫破裂　

了，人去楼空，房价迅速开始下跌。　

在北海，高峰时的楼价达到每平方　

８０００多元，低谷时却只有每平方七八　

百元。一夜楼起，一夜烂尾，留下的　

是无数炒房客被晾在了沙滩上。　

再看今天国内的楼市，也有几点　

和当年的日本楼市非常相似。一是地　

价飞涨，几乎是全民在进行房地产投　

机，国内房价不断被推高，另外，国　

民的心态也和当年的日本一样，大家　

都觉得钱会贬值，所以就拼命去投　

资。买黄金，让黄金的价格飞涨，买　

房子，房价上涨，楼市泡沫已经是不　

争的事实。　

虽然中日两国国情不同，但在一　

定程度上，也许不经意的失足，中国　

就可能重蹈日本的覆辙。现在，国内　

正在不断出台政策进行调控，有了日　

本这个前车之鉴，我们一定要吸取教　

训，千万别在房地产上重蹈覆辙啊！