全面放开二胎政策对房地产市场的影响探讨

全面放开二胎政策对房地产市场的影响探

讨

作者：陈平

来源：《中国房地产业》 2017年第23期

文 / 陈平、张军强、张灿枝 深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司 广州深圳

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【摘要】计划生育政策自制定执行以来，对解决中国的人口问题和促进社会经济的发展起

到了积极且至关重要的作用。但近年来，计划生育政策带来的负面影响逐渐显现。2015 年十八

届五中全会通过了“全面放开二胎”这一重大决定。本文主要分析了全面放开二胎政策的背景、

对住房需求总量的影响、对住房需求结构的影响、对城乡和不同地区房地产市场影响的差异，

探讨全面放开二胎政策对房地产市场的影响。

【关键词】全面二胎；房地产；影响

1、全面放开二胎政策的背景

自 70 年代以来，中国政府开始大力推行计划生育政策，并将之视为中国的一项重要的基

本国策。生育政策推行一对夫妻只生一个子女，提倡晚婚、晚育、少生、优生，从而有效地控

制人口的增长。计划生育政策自制定执行以来，对解决中国的人口问题和促进社会经济的发展

起到了积极且至关重要的作用。但长期实行计划生育政策所带来的负面影响也逐渐显现，例如

造成人口老龄化、缺少年轻劳动力等，变成制约社会经济发展的措施。

1.1 人口老龄化加速，年轻劳动力减少。

老龄化社会是指老年人口占比达到或超过一定比例的人口结构模型，按照联合国新标准，

60 岁以上人口占比达到 10% 或 65 岁以上人口占比达到 7%，该地区即进入老龄化社会。2000

年我国第五次人口普查数据就显示，60 岁以上人口占比 10.2%，65 岁以上人口占比 6.96%，

按照联合国的新标准，我国早已进入老龄化社会。根据国家统计局数据，2000 年至今我国 65

岁及以上人口比例不断上升，而劳动力人口比例自 2011 年起呈现出不断下降的趋势，而且下

降速度不断加大，人口老龄化对经济、社会带来的压力将会越来越大。

1.2人口自然增长率低， 大城市生育率偏低。

根据国家统计局数据，从 2005 年至 2015年，中国总人口一直维持缓慢的增长速度，尚

未突破 14 亿人口，而人口自然增长率呈现出低水平小幅波动的特点，维持在 0.48%-0.53% 左

右的水平。据联合国人口司统计数据，2015 年世界平均人口增长率为 1.18%。相比之下，我国

的人口自然增长率已经处于较低水平。

2015 年，全国生育率最低的城市多集中在沿海发达地区。随着人们生活水平的提高和城市

育儿成本的提高，发达地区的人们并没有积极的生育意愿。二胎政策放开后，一线城市可能依

然维持较低的生育率。

1.3 养老保险收不抵支，抚养比失调。

老龄化的迅速发展使得养老压力迅速加大。据国家统计局数据，2015 年，全国的企业养老

保险抚养比 ( 参保职工人数与领取养老保险待遇人数之比)为2.88， 这一比值在未来会迅速

下降。在人口老龄化比较严重的东北，企业养老保险抚养比已经降至 1.55。由于老龄化日益加

速，领取养老金的人越来越多，养老保险收不抵支的情况越加严重。各级财政不断加大对基本

养老保险基金的补贴力度，2016 年的财政补贴已经超过5000 亿元。

由于上述计划生育政策带来的负面影响逐渐显现，近年来，国家计生局等部门都做出努力，

加强计划生育政策的改革，使其更适合中国社会发展和中国经济发展，不断推动社会主义经济

可持续发展。以下是近年来计划生育政策的变化：2015 年 10 月 29 日，十八届五中全会通过

了“全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策”这一重大决定。至此，实施了 35 年的独生子女

政策正式宣布终结。从长期来看，“全面两胎”政策的实施，将会带动住房需求量的增长，并

对今后的住房需求结构产生影响。

2、全面放开二胎政策对住房需求总量的影响

住宅需求总量主要受人口数量、人均居住面积等因素影响，而全面二胎政策的实施势必增

加我国人口总数，改变我国家庭结构，相应的也会增加住房的需求量。从年龄段来看，20-40

岁是正处于成家立业、投资理财的阶段，是住房购买主力，受统计数据限制，我们以国家统计

局公布的 15-64 岁人口数为基础，计算人口数量与住宅销售面积的相关性。

根据相关系数计算公式：

其 中，Cov(X,Y) 为 X 与 Y 的 协 方 差，Var[X] 为 X 的方差，Var[Y] 为 Y 的方差。

经计算可得，全国 15-64 岁人口数与全国住宅销售面积之间的相关系数约为 0.95，相关性较

高。因此，我们可以预计，随着全面放开二胎政策，全国住宅需求量 / 销售量将显著增加。下

面我们将分三步，研究全面放开二胎政策后，全国住房需求的变化数量。

2.1 预计全面放开二胎政策影响人群

据国家统计局第六次人口普查数据，我国15-49 岁的育龄妇女中已生育一孩有 15200 万

人，扣除此前已享受相关优待生育政策的育龄群体，预计全面放开二胎政策的影响育龄人口数

量大约为 8018 万。

2.2 推算全面放开二胎带来的新增人口

根据国泰君安调查研究，2013 年放开单独二胎政策后 1 年内，全国平均申请二胎比例

（申请数量除以对应符合条件的育龄妇女数量）为8.25%，实际生育二胎的，为申请二胎育龄

妇女中的 50%。以此比例进行推算，全面放开二胎政策实行的第 1 年带来的新增二胎数量约为

331万。此后新增二胎数量逐年递减，假设每年递减10%，且短期二胎增量在 5 年内释放，则

预计到2020 年底共计新增二胎数量为 1355 万。

2.3 近期和远期对全国住房总需求量的影响分析

从近期来看，家庭人口的增加可能会使现有家庭住房面积需求增加，主要是通过小房换大

房，两房换三房或四房实现，假设有 80% 左右的新增二胎家庭选择增加住房面积，按人均增加

住房面积 15 ㎡（新增一间卧室）计算，预计到 2020年底，因全面放开二胎政策，全国住房

需求量在原基础上将增加约 1.6 亿㎡。

从远期来看，新增人口在成年后将有独立住房需求，届时住房总需求量将会进一步扩大。

根据统计局数据显示，2016 年全国居民人均住房建筑面积为 40.8 平方米，按此推算，到

2040年左右，全面放开二胎政策将使全国住房需求量增加约 5.4 亿㎡。

3、全面放开二胎政策对住房需求结构的影响

3.1 三房、四房成为刚需产品，大户型房成为主流趋势。

短期内人口增长影响户型需求变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。

随着二胎政策的实施和短期出生率的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于

这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一

间的三室户型将成为未来刚需主流。随之更大户型的改善性需求也将有所增加。若二孩家庭有

老人同居， 有雇用保姆， 则将向四到五室发展。 总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大

户型需求将同步增长。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为灵活。

未来房地产商需要更多地考虑消费者对于住房的特殊需求，比如户型结构、客厅活动区域、居

室数量、储物室、房屋合理面积等等。

3.2 学区房的抢夺将更加激烈

二胎政策放开带来的生育小高峰也将带动学龄儿童的增加，相关教育资源将进一步紧张。

特别是优质中小学校，作为相对稀缺的教育资源，其周边学区房将受到新一轮的追捧，这将促

使学区房新房和二手房同步活跃，在短期内房价将持续上涨。对于开发商而言，在小区内或周

边引进优质教育资源，将成为吸引消费者特别是二孩家庭购房的重要因素。

4、全面放开二胎政策对城乡、不同地区房地产影响的差异

4.1 城乡差异

一方面受农村实施一孩半政策的影响，另一方面由于城镇生活成交较高，压力较大，城镇

生育二胎的意愿比农村的要低。根据第六次人口普查数据显示，农村的一孩生育率比城镇高

1.7 个千分点。同时，农村的二孩生育率达到 17.4‰，城镇生育率仅 8.4‰，城镇不到农村的

一半。但全面放开二胎政策后，从总量上看，城镇符合二胎政策条件的家庭占据更大比例，并

且随着新型城镇化以及户籍制度改革的逐步推进，随着全面二胎政策放开，新增二胎出生人口

中，城镇新增规模将明显大于农村。根据卫计委预测数据，新增二孩主要集中在城镇，占全部

新增二孩出生数的 76% 左右。因此，可以预见全面二胎政策对于城镇房地产市场的影响将会更

大。

4.2 地区差异

从地区差异来看，全面放开二胎对东部地区的影响比中西部地区更大。据第六次人口普查

数据统计，贵州、广西等中西部省份活产子女数较高，其中贵州达到 1.86 个，因而受二胎放

开政策影响的育龄人口基数不多；而北京、上海、天津等东部地区 15-64 岁妇女平均活产子女

数均在 1 个以下，在全面放开二胎后，政策受益群体规模占比较高，未来，东部地区的人口增

长可能将快于中西部地区，因而对于东部地区的房地产市场影响也将大中西部地区。

总结 :

从长期来看，全面放开二胎政策将导致出生率有所上升，人口总数的增加、家庭结构的变

化，都将增加总的住宅房地产需求量，同时，也会一定程度上改变住房市场结构，预计大户型

住房的需求量将会提高。而新生人口的增加，会在医疗、教育、等资源方面提出更高的要求，

这需要国家进一步加大对医院、学校等公共资源的投入，并进行合理分配，从而维护社会的稳

定发展。

参考文献：

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