南京市房地产市场分析报告

社科报告·2005年第3期 南京市房地产市场分析报告

南京市房地产市场分析报告

一、南京市房地产发展的社会经济背景

1．城市土地和人口状况

江苏省省会城市南京，全市土地面积6582.31平方公里，其中市区4723.07平方

公里（2002年起市区增加江宁区）。

2003年，南京全市户籍人口572.23万人，比2002年增加8.95万人，增长1.6%。

其中，市区户籍人口达489.76万人，比上年增长9.41万人，涨幅为达%；市区家庭

户为160.41万户，比2002年增加4.5万户，增长3%；市区户均人口为3.05人/户。

2003年，全市外来人口约150万人左右，占全市户籍人口的26.2%。2004年，南京全

市户籍人口583.6万人，较上年增长2%，其中市区户籍人口501.23万人，同比增长

2.3%。（2004年为快报数据，下同）

700

600

500

400

300

200

100

0

1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年

万人

521.7

525.4

529.8

全市

532.3

537.4

市区

544.9

553.0

563.3

572.2

583.6

480.4

489.8

501.2

图1 1995~2004年南京户籍人口状况

资料来源：南京统计年鉴

注：由于2002年以前市区面积不同，不具有可比性，所以

2002年前市区数据不在图中列出

2003年，南京全市地均产值为2400万元/平方公里，同比增长21%。2004年达

到2902万元/平方公里，增幅为21.17%。2000~2004年平均年增长16.9%，土地利用

效率得到大幅提高。

社科报告·2005年第3期 南京市房地产市场分析报告

2．宏观经济基本发展情况

在1995年到2002年的8年中，南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长

速度。到2003年有一个飞跃，当年全市国内生产总值较上年增长21.47%，达到1576.2

亿元人民币，这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍，实现了历史性突破。

同时，全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%，提高了

0.5个百分点。根据快报数据显示，2004年南京市完成国内生产总值1910亿元，增长

21.17%，持续了2003年的经济高速增长态势。

据初步统计，2004年国民经济三次产业中，第一产业增加值为70亿元，同比增

长7.53%，占全市GDP总量的比重相当少，仅3.66%；第二产业增加值为1005亿元，

增长24.94%；第三产业为835亿元，增长18.15%，其占全市GDP的比重为43.72%，

处于连续下降的趋势。在第三产业中，当年房地产业实现增加值88.24亿元，同比增

长35%，占全市GDP比重的4.6%，占第三产业增加值的10.5%，房地产业在国民经

济中的地位越显突出了。

2003年，南京市GDP的高速增长，人均GDP达到27283元，同比增长19.36%。

2004年，全市人均GDP达到33050元，增长21.13%，增幅是自1995年以来最高的

一次。

表一 1995~2003年南京市国民经济增长情况

单

位：亿元、%

国内生产总值

比上年增加

比上年增加

占比重

1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年

576.46 670.61 755.05 825.13 899.42

1021.31150.31297.51576.21910.0

0

12.63

0

12.80

7

21.47

0

21.18

0

16.33 12.59 9.28 9.00 13.55

1.55 7.65 3.59 3.00 7.48 7.25 5.76 4.33 7.53

第一产业增加值 43.88 44.56 47.97 49.69 51.18 55.01 59.00 62.40 65.10 70.00

7.61 6.64 6.35 6.02 5.69 5.39 5.13 4.81 4.13 3.66

第二产业增加值 300.53 343.41 383.56 410.47 435.95 494.08 546.86 613.90 804.40

1005.0

0

比上年增加 14.27 11.69 7.02 6.21 13.33 10.68 12.26 31.03 24.94

占比重

比上年增加

占比重

52.13 51.21 50.80 49.75 48.47 48.38 47.54 47.31 51.03 52.62

21.80 14.47 12.81 12.97 14.53 15.30 14.11 13.75 18.15

第三产业增加值 232.05 282.64 323.53 364.96 412.29 472.21 544.45 621.27 706.70 835.00

40.25 42.15 42.85 44.23 45.84 46.24 47.33 47.88 44.84 43.72