房地产开发行业周报:十四五规划发布,银保监会发起房地产信托专项检查

证券研究报告 | 行业周报

2020年11月08日

房地产开发

十四五规划发布，银保监会发起房地产信托专项检查

行情回顾：涨幅排名中段，小幅领先大盘

。

截至11月7日，中信房地产

指数周度变动幅度为+3.91%，小幅领先大盘1.73个百分点，在29个中

信行业板块排名中处于中段。本周上涨个股共101只，较上周增加87只。

上涨个股数量较上周增加6.21倍。

成交情况：52城新房成交面积同增23.1%。本周52个城市新房成交面

积为759.72万平方米，环比下降0.6%，同比上涨23.1%。其中一、二、

三线城市新房成交面积分别为93.45、325.32、340.95万平方米，环比值

分别增加16.1%、减少4.5%以及减少0.6%，单周同比分别为+27.4%、

+16.3%、+29.1%。累计同比数据来看，本周一线城市中，广州（-10.9%）

和上海（-1.5%）同比为负，北京（7.3%）和深圳（7.1%）同比为正。二

三线城市中总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数与上周持

平。

去化情况：15城去化周期环比下降16.6%，同比上升11%

。

一二三线

城市去化周期分别为64.2、89.1和40.2周，环比分别下降19.3%、1.9%

和16.2%。具体城市来看，北京（15%）、上海（1%）、广州（229%）、

福州（29%）、江阴（104%）等共计10城去化月数环比为正，区域市场

活跃度降低，总数较上周增加两城。去化周期低于12个月的城市为上海

（5.8）、厦门（9.7）与宁波（3.9），供应略显不足，房价存在上涨动力。

另一方面，北京、广州、福州与江阴的库存去化周期超过30个月，市场

供过于求，房价可能面临回调压力。

增持（维持）

行业走势

房地产开发

32%

16%

0%

-16%

2019-11

沪深300

2020-032020-072020-11

作者

分析师 黄诗涛

执业证书编号：S9

邮箱：********************

研究助理 杨倩雯

政策追踪：十四五规划发布，粤港推进协同工作。

本周中央政策，为优

化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化，中共中央发布十四五

规划。中共中央坚持土地承包制，银保监会发起房地产信托业务专项排查

工作。地方层面，港府与广东省签署并落实《粤港合作框架协议》2020年

重点工作。地方市场调控方面，衢州与台州提出多项限售限购政策。地方

公积金方面，武汉启动流动性风险防控二级响应，江西恢复办理商业性住

房贷款转住房公积金贷款业务。浙江省、浙江省嘉兴市海盐县发文强化监

管，福州滨海新城出台人才住房优惠。

融资情况：发行规模共计58.82亿元，净融资额-100.63亿元。本周共

发行房企信用债10只，环比减少5只；发行规模共计58.82亿元，环比

减少60.86亿元，总偿还量159.45亿元，环比减少10.34亿元，净融资

额为-100.63亿元，环比减少50.52亿元。本周房企偿债较多，降低财务

风险，融资成本应得以相应降低，在三道红线背景下，提高抗风险能力。

投资建议：二三线城市成交环比回落，一线成交良好。融资继续呈现收紧

状态。建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的

龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升

的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城3.现金流优秀、运营能力

逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、新城控股、龙湖

集团、大悦城；4.推荐关注经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家、世联行。

风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。

邮箱：********************

相关研究

1、《房地产开发：10月房企销售数据点评: 销售持续高

增，TOP40中近九成实现正增长》2020-11-02

2、《房地产开发：深圳土地制度改革，重点房企连续五

周净融资额为负。》2020-10-22

3、《房地产开发：9月统计局数据点评: 开发投资持续

增长，销售延续回暖态势》2020-10-22

请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

内容目录

十四五规划发布，银保监会发起房地产信托专项检查 ................................................................................................ 4

重要事件及政策梳理 ........................................................................................................................................ 4

行情回顾 ........................................................................................................................................................ 6

重点城市成交、去化情况跟踪 .......................................................................................................................... 9

重点公司融资情况 .......................................................................................................................................... 12

风险提示 .............................................................................................................................................................. 13

附件：各城市商品房销售情况 ................................................................................................................................ 13

图表目录

图表1：中央政策（11.02-11.08）

.......................................................................................................................... 5

图表2：地方政策（11.02-11.008）

........................................................................................................................ 6

图表3：各行业涨跌幅排名

..................................................................................................................................... 7

图表4：本周各交易日指数表现

.............................................................................................................................. 7

图表5：近52周地产板块表现

................................................................................................................................ 7

图表6：本周（11.02-11.06）涨幅前五个股

............................................................................................................. 7

图表7：本周（11.02-11.06）跌幅前五个股

............................................................................................................. 8

图表8：重点房企涨跌幅排名

.................................................................................................................................. 8

图表9：本周（11.02-11.06）重点房企涨幅前五个股

............................................................................................... 8

图表10：本周（11.02-11.06）重点房企跌幅前五个股

............................................................................................. 9

图表11：52城周度成交面积跟踪（10.30-11.05）

.................................................................................................. 10

图表12：各城市群周度成交面积跟踪（10.30-11.05）

............................................................................................ 11

图表13：样本城市库存数据 单位：万平方米（11.29-11.04）

................................................................................. 11

图表14：周房企债券发行量、偿还量及净融资额

.................................................................................................... 12

图表15：本周房企债券发行以债券类型划分

........................................................................................................... 12

图表16：本周房企债券发行以期限划分

.................................................................................................................. 12

图表17：本周房企债券发行以债券评级划分

........................................................................................................... 12

图表18：房企每周融资汇总（11.02-11.06）

.......................................................................................................... 13

图表19：北京商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表20：上海商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表21：广州商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表22：深圳商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表23：杭州商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表24：南京商品房销售情况

............................................................................................................................... 14

图表25：武汉商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表26：成都商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表27：青岛商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表28：苏州商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表29：东莞商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表30：济南商品房销售情况

............................................................................................................................... 15

图表31：福州商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

图表32：襄阳商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

图表33：长春商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

图表34：安庆商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

P.2 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表35：惠州商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

图表36：扬州商品房销售情况

............................................................................................................................... 16

图表37：南宁商品房销售情况

............................................................................................................................... 17

图表38：温州商品房销售情况

............................................................................................................................... 17

图表39：韶关商品房销售情况

............................................................................................................................... 17

图表40：淮安商品房销售情况

............................................................................................................................... 17

P.3 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

十四五规划发布，银保监会发起房地产信托专项检查

行情回顾：涨幅排名中段，小幅领先大盘。截至11月7日，中信房地产指数周度变动

幅度为+3.91%，小幅领先大盘1.73个百分点，在29个中信行业板块排名中处于中段。

本周上涨个股共101只，较上周增加87只。上涨个股数量较上周增加6.21倍。并且本

周重点关注房企中有多家涨幅超过10%。

成交情况：52城新房成交面积同增23.1%。

本周52个城市新房成交面积为759.72万平

方米，环比下降0.6%，同比上涨23.1%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为

93.45、325.32、340.95万平方米，环比值分别增加16.1%、减少4.5%以及减少0.6%，

单周同比分别为+27.4%、+16.3%、+29.1%。累计同比数据来看，本周一线城市中，广

州（-10.9%）和上海（-1.5%）同比为负，北京（7.3%）和深圳（7.1%）同比为正。二

三线城市中总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数与上周持平。

去化情况：15城去化周期环比下降16.6%，同比上升11%。一二三线城市去化周期

分别为64.2、89.1和40.2周，环比分别下降19.3%、1.9%和16.2%。具体城市来看，

北京（15%）、上海（1%）、广州（229%）、福州（29%）、江阴（104%）等共计10城

去化月数环比为正，区域市场活跃度降低，总数较上周增加两城。去化周期低于12个月

的城市为上海（5.8）、厦门（9.7）与宁波（3.9），供应略显不足，房价存在上涨动力。

另一方面，北京、广州、福州与江阴的库存去化周期超过30个月，市场供过于求，房价

可能面临回调压力。其中广州连续两周去化周期维持在高位，可能有较强的房价下调压

力。

政策追踪：十四五规划发布，粤港推进协同工作。本周中央政策，为优化国土空间布局，

推进区域协调发展和新型城镇化，中共中央发布十四五规划。中共中央坚持土地承包制，

银保监会发起房地产信托业务专项排查工作。地方层面，港府与广东省签署并落实《粤

港合作框架协议》2020年重点工作。地方市场调控方面，衢州与台州提出多项限售限购

政策。地方公积金方面，武汉启动流动性风险防控二级响应，江西恢复办理商业性住房

贷款转住房公积金贷款业务。浙江省、浙江省嘉兴市海盐县发文强化监管，福州滨海新

城出台人才住房优惠。

融资情况：发行规模共计58.82亿元，净融资额-100.63亿元。本周共发行房企信用债

10只，环比减少5只；发行规模共计58.82亿元，环比减少60.86亿元，总偿还量159.45

亿元，环比减少10.34亿元，净融资额为-100.63亿元，环比减少50.52亿元。本周房企

偿债较多，降低财务风险，融资成本应得以相应降低，在三道红线背景下，提高抗风险

能力。

重要事件及政策梳理

中央政策方面，(1)10月30日银保监会发布通知要求各地银保监局强化地产信托穿透监

管，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，并要求各银保监局于2020年11月30

日前将排查情况上报。(2)11月2日中共中央重申“持续坚持农村土地农民集体所有制

不动摇”，并扎实推进第二轮土地承包到期后再延长30年工作。

11月3日中共中央发布十四五规划，为优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城

镇化，将：（1）支持生态功能区的人口逐步有序转移，推动粤港澳大湾区、长三角等经

济带发展；（2）推动新型城镇化，加强特大城市风险治理，坚持“房住不炒”定位，租

购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；有效增加保障性住房供给，完善土

P.4 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房

政策，扩大保障性租赁住房供给等；同时深化户籍制度改革，完善财政转移支付和城镇

新增建设用地规模与农业转移人口市民化挂钩政策，加快农业转移人口市民化；（3）深

化农村改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土

地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。

本周地方层面政策主要包括区域协同发展、市场调控、强化监管、人才住房优惠及公积

金贷款管理。区域协同发展方面，10月30日港府与广东省签署并落实《粤港合作框架

协议》2020年重点工作。市场调控方面，衢州与台州提出多项限售限购政策。10月30

衢州住建局日发布通知，规定1.住宅用地采取“限房价+限地价+竞配建”方式公开出让；

2.热点住宅地块出让前明确限售五年；3.申请预售规模建面不少于3万㎡；4.提高租房提

取公积金额度，每户每年最高提取不超过2.4万元。11月3号晚，台州市发布调控新

政：（1）市区新购买新房及二手房限售3年；（2）将持续严格执行“限地价、竞自持(或

配建)”土地出让方式，严格控制溢价率和楼面地价；（3）分期申请预售的项目，每期预

售建面不少于3万㎡，并在10日内一次性公开全部房源及备案价格。强化监管方面，11

月4日浙江发文进一步规范商品房委托销售行为：（1）销售收取的定金、购房款等应全

部纳入资金监管账户，承销机构不得以自己名义设置银行账户收取定金、购房款等；（2）

房地产承销机构及人员不得变相收取由开发企业支付的佣金以外的价外费用；（3）房地

产承销机构销售的商品房价格，应与项目申报的“一房一价”一致，不得拆分购房款。

11月6日，浙江省嘉兴市海盐县政府发布《意见》明确（1）严禁虚假优惠，打折、不

得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价。（2）严禁向买受人推荐或提供首付贷，

严禁首付垫资行为。（3）房屋性质的宣传必须以规划许可确定的类别进行宣传。人才住

房优惠方面，11月2日福州滨海新城人才住房细则出台，将按照人才标准及社会贡献大

小分配售或租赁的方式供应，配售人才住房价格为备案价或市场价的7折，并明确“三

创”人才不以文凭为人才住房申请依据。公积金贷款管理方面，11月4日江西住房公积

金中心发布消息，恢复办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，申请的必须是家庭

首套房或二套房，三套及以上不予受理。11月5日起，武汉因住房公积金个贷率达到

90.29%,启动流动性风险防控二级响应，武汉公积金贷款额度调整为基准额度的0.9倍。

图表1：中央政策（11.02-11.08）

日期 来源 概括 文件

《关于开展新一轮

地产信托监管 房地产信托业务专

项排查的通知》

政策要点

30日银保监会发布通知要求各地银保监局强化地产信托穿透监管，严

禁为资金违规流入房地产市场提供通道，此次专项排查主要针对房地

产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责

情况，并要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

11月2日中共中央提出持续坚持农村土地农民集体所有制不动摇，坚

2020/11/03

中共中央 土地承包续约 政策表态

持家庭承包经营基础性地位不动摇，扎实推进第二轮土地承包到期后

再延长30年工作，保持农村土地承包关系稳定并长久不变。

11月3日中共中央发布十四五规划，为优化国土空间布局，推进区域

协调发展和新型城镇化，将：（1）支持生态功能区的人口逐步有序转

移，推动粤港澳大湾区、长三角等经济带发展；（2）推动新型城镇化，

加强特大城市风险治理，坚持“房住不炒”定位，租购并举、因城施

策，促进房地产市场平稳健康发展；有效增加保障性住房供给，完善

2020/11/04

中共中央

区域协调发展以

及新型城市化

十四五规划

土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租

赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给等；同时深化户

籍制度改革，完善财政转移支付和城镇新增建设用地规模与农业转移

人口市民化挂钩政策，加快农业转移人口市民化；（3）深化农村改革，

探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农

民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿

转让。

2020/11/02

银保监会信托

部

资料来源：各政府各部门网站，国盛证券研究所

P.5 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表2：地方政策（11.02-11.08）

日期 城市 类型 文件名 政策要点

衢州住建局30日发布通知，规定（1）住宅用地采取“限房价+限地价+竞配

2020/11/02

衢州 限价限售

《关于进一步促进市区房地建”方式公开出让；（2）热点住宅地块出让前明确限售五年；（3）申请预

产市场平稳健康发展的通知》

售规模建面不少于3万㎡；（4）提高租房提取公积金额度，每户每年最高提

取不超过2.4万元。

港府于30日与广东省签署并落实《粤港合作框架协议》2020年重点工作，

2020/11/02

粤港澳

大湾区

粤港整合 《粤港合作框架协议》

内容涉及（1）研究港珠澳大桥跨境车辆通行及出入境政策；（2）推进珠三

角空域结构优化；（3）支持外资银行、保险机构在珠三角九市设立经营机构；

（4）优化香港居民在粤购房，推动其与广东本地居民享有同等待遇。

11月3号晚，发布调控新政：（1）市区新购买新房及二手房限售3年；（2）

2020/11/04

台州市 限售限价

《关于促进房地产市场平稳

健康发展的通知》

将持续严格执行“限地价、竞自持(或配建)”土地出让方式，严格控制溢价率

和楼面地价；（3）分期申请预售的项目，每期预售建面不少于3万㎡，并要

在10日内一次性公开全部房源及备案价格。

销售款监

管账户以

2020/11/04

浙江

及销售费

用、价格管

理

《关于进一步规范商品房委

托销售行为的通知》

11月4日，发文进一步规范商品房委托销售行为：（1）销售收取的定金、

购房款等应全部纳入资金监管账户，承销机构不得以自己名义设置银行账户

收取定金、购房款等；（2）房地产承销机构及人员不得变相收取由开发企业

支付的佣金以外的价外费用，包括“电商费”“服务费”“咨询费”等；（3）

房地产承销机构销售的商品房价格，应与项目申报的“一房一价”一致，不

得拆分购房款、出现预售商品房“售后包租”等商业宣传。

拟重启原关内（包括福田、罗湖、南山、盐田）“小地块”申报拆除重建类城

2020/11/05

深圳

地块拆除

工作重启

《关于“小地块”城市更新有

关工作的通知》

市更新单元计划，要求拆除用地面积不足1万㎡但不小于3000㎡的，同时满

足升级改造方向为市政府鼓励发展的重大产业或建设企业总部的地块，可申

报进行拆除。

11月6日，浙江省嘉兴市海盐县政府发布《意见》明确（1）严禁虚假优惠，

2020/11/06

嘉兴

海盐

加强市场

管理

《关于进一步加强房地产市

场管理的若干意见》

打折、不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价。（2）严禁向买受人

推荐或提供首付贷，严禁首付垫资行为。（3）房屋性质的宣传必须以规划许

可确定的类别进行宣传。

流动性风

2020/11/06

武汉

险响应级

别提高

2020/11/06

江西

恢复商转

公业务

新区人才

住房细则

《武汉住房公积金流动性风

险管理暂行办法》

11月5日起，因住房公积金个贷率达到90.29%,即日起启动流动性风险防控

二级响应，武汉公积金贷款额度调整为基准额度的0.9倍。

11月4日住房公积金中心发布消息，恢复办理商业性住房贷款转住房公积金

贷款业务，申请的必须是家庭首套房或二套房，三套及以上不予受理。

11月2日，人才住房细则出台，将按照人才标准及社会贡献大小，分别以配

售或租赁的方式供应，配售人才住房价格为备案价或市场价的7折，并明确

“三创”人才不以文凭为人才住房申请依据。

政策表态

2020/11/06

福州

《福州滨海新城人才住房实

施细则（试行）》

资料来源：各地方政府网站，国盛证券研究所

行情回顾

本周中信房地产指数累计变动幅度为3.91%，小幅领先大盘1.73个百分点，在29个中

信行业板块排名中处于中段。本周上涨个股共101只，较上周增加87只。本周市场上

房地产股涨幅居前五的为天业股份、鲁商置业、ST新梅、卧龙地产、浦东金桥，涨幅分

别为28.2%、13.5%、10.6%、9.8%、9.3%。跌幅最大的为新光圆成、海航创新、新黄

浦、京能置业、珠江控股，跌幅分别为7.7%、4.5%、3.9%、3.1%、2.9%。

P.6 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表3：各行业涨跌幅排名

14%

12%

10%

8%

6%

4%

2%

0%

-2%

-4%

3.91%

电

子

元

器

件

非

银

行

金

融

交

通

运

输

有

色

金

属

石

油

石

化

电

力

设

备

基

础

化

工

轻

工

制

造

食

品

饮

料

商

贸

零

售

国

防

军

工

纺

织

服

装

餐

饮

旅

游

电

力

及

公

用

事

业

农

林

牧

渔

房

地

产

计

算

机

汽

车

医

药

家

电

钢

铁

煤

炭

通

信

建

材

机

械

建

筑

传

媒

综

合

银

行

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表4：本周各交易日指数表现

图表5：近52周地产板块表现

房地产开发

4.5%

4.0%

3.5%

3.0%

2.5%

2.0%

1.5%

1.0%

0.5%

0.0%

11/211/311/411/5

沪深300

1.25

1.2

1.15

1.1

1.05

1

0.95

0.9

0.85

0.8

沪深300指数申万房地产行业指数

11/611/7

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表6：本周（11.02-11.06）涨幅前五个股

代码

简称

天业股份

鲁商置业

ST新梅

卧龙地产

浦东金桥

周累计涨幅

28.15%

13.47%

10.60%

9.76%

9.29%

周相对涨幅

24.24%

9.56%

6.68%

5.84%

5.38%

上周五收盘价

3.41

10.39

13.78

4.51

12.7

本周五收盘价

4.37

11.79

15.24

4.95

13.88

资料来源：wind，国盛证券研究所

P.7 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表7：本周（11.02-11.06）跌幅前五个股

代码

简称

新光圆成

海航创新

新黄浦

京能置业

珠江控股

周累计涨幅

-7.69%

-4.52%

-3.86%

-3.12%

-2.89%

周相对涨幅

-11.61%

-8.43%

-7.77%

-7.03%

-6.80%

上周五收盘价

1.3

1.77

7

4.17

8.66

本周五收盘价

1.2

1.69

6.73

4.04

8.41

资料来源：wind，国盛证券研究所

本周46家重点房企中共计上涨43只，表现位居前五佳的是世联行、中国奥园、碧桂园、

正荣地产、融创中国，变动幅度分别为16.3%、15.3%、14.3%、12.5%、12.4%。跌幅

最大的是佳源集团、泰禾集团、华发股份，跌幅分别为6.3%、1.3%、1.2%。本周除了

多家房企欣欣向荣的表现外，特别是世联行与中国奥园本周涨幅超过15%，较为优异；

碧桂园、正荣地产、融创中国…旭辉控股、远洋集团等九家房企本周涨幅超过10%，良

好的表现也值得多加关注。

图表8：重点房企涨跌幅排名

20%

15%

10%

5%

0%

-5%

-10%

世

中

碧

正融龙华

世

时旭

远

雅

绿禹融中

万

新

华

金

佳绿

龙

阳

富保中

中

招美荣蓝

大

金金绿中滨

中

建中我华华泰佳

联

国

桂

荣创湖润

茂

代辉

洋

居

城洲信国

科

城

侨

地

兆景

光

光

力利国

国

商的盛光

悦

科地地南江

梁

业国爱夏发禾源

行

奥

园

地中集置

房

中控

集

乐

中集中恒

控

城

集

业中

地

城

地地金

海

蛇置发发

城

股商控建集

控

地铁我幸股集集

园产国团地

地

国股

团

集

国团国大

股

团

国

产产产茂

外

口业展展份置股设团

股

产建家福份团团

产

控集

团

地发

股团产展

A

A

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表9：本周（11.02-11.06）重点房企涨幅前五个股

代码

简称

世联行

中国奥园

碧桂园

正荣地产

融创中国

周累计涨幅

16.26%

15.29%

14.26%

12.53%

12.41%

周相对涨幅

12.35%

11.38%

10.34%

8.62%

8.50%

上周五收盘价

5.35

7.26

9.54

4.47

28.6

本周五收盘价

6.22

8.37

10.9

5.03

32.15

资料来源：wind，国盛证券研究所

P.8 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表10：本周（11.02-11.06）重点房企跌幅前五个股

代码

简称

佳源集团

泰禾集团

华发股份

华夏幸福

我爱我家

周累计涨幅

-6.34%

-1.33%

-1.23%

0.07%

0.55%

周相对涨幅

-10.26%

-5.25%

-5.15%

-3.84%

-3.36%

上周五收盘价

3.31

3.75

6.48

14.07

3.64

本周五收盘价

3.10

3.70

6.40

14.08

3.66

资料来源：wind，国盛证券研究所

重点城市成交、去化情况跟踪

本周52个城市新房成交面积为759.72万平方米，环比下降0.6%，同比上涨23.1%。

其中一、二、三线城市新房成交面积分别为93.45、325.32、340.95万平方米，环比值

分别增加16.1%、减少4.5%以及减少0.6%，单周同比分别为+27.4%、+16.3%、+29.1%。

从45周累计同比数据来看，本周一线城市中，广州（-10.9%）和上海（-1.5%）同比为

负，北京（7.3%）和深圳（7.1%）同比为正。二三线城市中武汉（-23.6%）、莆田（-

20.1%）、珠海（-28.5%）、常州（-38.5%）、淮南（-31.4%）、池州（-35.8%）、荆门（-

29.4%）

等城市降幅较大；福州（-5.8%）、苏州（-0.8%）、温州（-3.2%）、连云港（-3.8%）、肇

庆（-3.4%）等城市下降幅度较小；杭州（5.5%）、南京（19.7%）、成都（7.0%）、台州

（49.8%）、宁波（6.0%）、金华（22.4%）、惠州（18.0%）、嘉兴（15.1%）、舟山（19.5%）、

东莞（15.5%）、扬州（13.1%）等总计27城同比为正，本周累计同比为正的城市总数

与上周持平。

P.9 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表11：52城周度成交面积跟踪（10.30-11.05）

城市能

级

1

1

1

1

2

2

2

2

2

2

2

2

2

2

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

本周成

城市 交（万

方）

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

苏州

福州

南宁

宁波

济南

武汉

成都

青岛

惠州

温州

江阴

泉州

莆田

嘉兴

金华

赣州

珠海

常州

淮安

连云港

29.9

41.1

5.2

17.2

13.4

44.1

6.6

9.7

29.1

14.7

31.1

71.7

72.4

32.7

20.9

28.2

2.8

6.8

5.1

8.9

6.3

22.6

14.9

6.1

11.2

15.0

9.2%

11.2%

7.3%

20.6%

48.7%

-72.2%

9.9%

34.4%

6.4%

5.0%

-14.3%

5.3%

-34.6%

135.5%

49.4%

19.4%

-3.4%

184.2%

11.1%

-25.1%

30.2%

-4.1%

-31.4%

13.5%

环比

44周累

计同比

7.3%

-1.5%

-10.9%

7.1%

5.5%

19.7%

-0.8%

-5.8%

-13.1%

6.0%

5.2%

-23.6%

7.0%

2.4%

18.0%

-3.2%

-12.3%

-15.3%

-20.1%

15.1%

22.4%

-10.7%

-28.5%

-38.5%

-8.1%

-3.8%

4周累计同

比

-10.1%

1.8%

-95.2%

32.8%

152.5%

131.2%

-10.5%

-33.9%

2.9%

2.6%

34.7%

61.7%

3.1%

24.4%

41.8%

9.5%

-79.0%

40.9%

108.6%

44.9%

76.0%

81.0%

17.5%

16.7%

76.8%

46.8%

城市能

级

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

3

本周成

城市 交（万

方）

柳州

绍兴

台州

镇江

淮南

江门

肇庆

泰安

芜湖

盐城

宝鸡

舟山

东营

池州

抚州

海门

清远

娄底

新余

荆门

吉安

无锡

东莞

扬州

岳阳

韶关

13.3

6.5

19.2

13.2

3.2

4.4

8.4

8.0

9.6

8.2

8.9

3.2

4.4

1.8

0.8

2.5

12.1

1.9

0.0

2.8

6.1

15.5

23.8

4.7

5.7

3.7

-48.7%

132.2%

10.2%

-10.1%

-9.3%

-41.5%

-14.5%

-15.2%

37.6%

-23.3%

-9.6%

-8.7%

-4.3%

-32.7%

3.7%

48.6%

-11.4%

-10.3%

6.1%

27.7%

-29.1%

-12.2%

4.3%

10.3%

-9.0%

环比

44周累

计同比

9.7%

11.2%

49.8%

-19.8%

-31.4%

2.5%

-3.4%

3.1%

21.9%

-2.4%

7.8%

19.5%

35.2%

-35.8%

67.6%

111.1%

41.9%

33.0%

-41.5%

-29.4%

24.8%

-19.6%

15.5%

13.1%

9.9%

9.5%

4周累

计同比

40.1%

28.6%

104.1%

23.9%

203.6%

33.8%

52.5%

34.0%

75.9%

23.1%

85.0%

145.3%

90.9%

162.8%

33.2%

17.2%

46.8%

31.1%

8.3%

28.5%

44.6%

-7.6%

31.6%

15.8%

39.8%

35.1%

资料来源：wind，国盛证券研究所

分城市群来看，本周北部湾与关中平原地区同比为负，其余地区除山东半岛同比只有15.4%

的增长外，基本皆有25%以上的增长。北部湾城市群（1城）与关中平原城市群（1城）

成交量分别为29.12和8.92万方，环比分别为+34.4%和-9.6%，同比分别下降32.3%

和19.1%。京津冀城市群（1城）、成渝城市群（1城）与海峡西岸城市群（6城）同比

涨幅较大，成交量分别为29.92、72.37和73.22万平，环比分别为+9.2%、+5.3%和

+5.1%，同比分别上升53.6%、37.3%和32.5%。

P.10 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表12：各城市群周度成交面积跟踪（10.30-11.05）

城市群 城市数量（个）

本周成交（

万

方）

环比（%） 同比（%）

京津冀城市群

北部湾城市群

成渝城市群

关中平原城市群

海峡西岸城市群

山东半岛城市群

粤港澳大湾区

长江三角洲城市群

长江中游城市群

非城市群

资料来源：wind，国盛证券研究所

1

1

1

1

6

3

7

19

6

7

29.92

29.12

72.37

8.92

73.22

68.15

94.88

228.38

88.20

66.56

9.2%

34.4%

5.3%

-9.6%

5.1%

-19.0%

17.3%

5.2%

-10.3%

-22.8%

53.6%

-32.3%

37.3%

-19.1%

32.5%

15.4%

29.2%

27.7%

28.7%

19.5%

本周我们跟踪的15个城市去化周期57.7周，同比上升11%，环比下降16.6%。一线城

市去化周期64.2周，环比下降19.3%；样本二线城市去化周期89.1周，环比下降1.9%。

样本三线城市去化周期40.2周，环比下降16.2%。分城市去化数据见附件。

具体城市来看，大部分城市库存去化月数相比2019年已有较大上升，标志行业基本面

进入加库存、去化速度减缓的下行周期。总体来看，15城中北京（15%）、上海（1%）、

广州（229%）、福州（29%）、江阴（104%）等共计10城去化月数环比为正，区域市

场活跃度降低，总数较上周增加两城。去化周期低于12个月的城市为上海（5.8）、厦门

（9.7）与宁波（3.9），供应略显不足，房价存在上涨动力。另一方面，北京、广州、福

州与江阴的库存去化周期超过30个月，市场供过于求，房价可能面临回调压力。

图表13：样本城市库存数据 单位：万平方米（10.29-11.04）

城市

北京

上海

广州

深圳

杭州

南京

厦门

苏州

福州

南宁

温州

江阴

泉州

宁波

莆田

上周成交面积

29.9

41.1

5.2

17.2

13.4

44.1

10.2

6.6

9.7

29.1

28.2

2.8

6.8

14.7

5.1

环比

9.2%

11.2%

47.6%

7.3%

20.6%

48.7%

0.0%

-72.2%

9.9%

34.4%

49.4%

-22.5%

19.4%

6.4%

-3.4%

累计同比

3.6%

-1.5%

-10.3%

7.1%

6.2%

19.7%

56.7%

-0.8%

-5.8%

-13.1%

-3.2%

-9.7%

-15.3%

6.0%

-20.1%

库存

2301.5

708.4

1538.5

620.5

1082.9

2260.3

358.4

1444.2

1330.6

872.2

1179.8

494.9

708.1

252.9

552.0

近4周成交

63.6

121.9

25.9

51.8

75.2

98.5

36.8

74.4

25.3

62.8

95.4

12.0

42.0

64.2

23.4

去化周期

36.2

5.8

59.4

12.0

14.4

22.9

9.7

19.4

52.5

13.9

12.4

41.2

16.8

3.9

23.5

去化周期

前值

31.3

5.7

18.1

14.1

15.6

25.6

11.2

18.1

40.8

13.8

10.2

20.2

15.7

3.5

24.4

去化周期环

比

15%

1%

229%

-15%

-7%

-10%

-13%

7%

29%

1%

21%

104%

7%

12%

-4%

资料来源：wind，国盛证券研究所

P.11 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

重点公司融资情况

根据申万行业-房地产指标统计，本周共发行房企信用债10只，环比减少5只；发行规

模共计58.82亿元，环比减少60.86亿元，总偿还量159.45亿元，环比减少10.34亿

元，净融资额为-100.63亿元，环比减少50.52亿元。债券类型方面，本周房企债券发行

以证监会主管ABS（21%）、一般公司债（28%）和一般中期债券（19%）为主要构成。

债券期限方面，本周以3-5年（60%）期债券为主。主体评级方面，本周房企债券发行

的主体评级集中在 AAA（69%）。

图表14：周房企债券发行量、偿还量及净融资额

图表15：本周房企债券发行以债券类型划分

超短期融资债券

一般中期票据

定向工具

私募债

证监会主管ABS

项目收益票据

2%

8%

13%

10%

一般公司债

一般短期融资券

一般企业债

发行量（亿元）

净融资额(亿元)

400

300

200

100

偿还量（亿元）

21%

0

2020-04-122020-05-102020-06-072020-07-052020-08-022020-08-302020-09-272020-10-25

(100)

(200)

(300)

资料来源：wind，国盛证券研究所

19%

28%

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表16：本周房企债券发行以期限划分

图表17：本周房企债券发行以债券评级划分

5年以上

AAAA+

5%

28%

AAA

5%

0-1年1-3年

7%

3-5年

5%

60%

69%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

融资成本来看，本周除南新建总发行的短期融资券利率较同公司之前发行的同类型同期

限的可比债券有所下降，其余有可比数据的债券皆有所上升。南新建总发行的中短期融

资券（下行2bp）利率有略微下降；远洋控股的资产支持证券（上升420bp）、华发股份

公司债（上升100bp）利率上升幅度最大。

P.12 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表18：房企每周融资汇总（11.02-11.06）

公告日期

2020/11/5

2020/11/5

2020/11/4

2020/11/4

2020/11/3

2020/11/3

2020/11/3

2020/11/3

2020/11/2

2020/11/2

公司简称

钦州临海

复地集团

中粮置业

华发股份

远洋控股

远洋控股

城建发展

苏州高新

南新建总

类型

企业债

公司债

中期票据

公司债

资产支持证券

资产支持证券

定向工具

短期融资券

短期融资券

规模

(亿元)

2.10

12.00

5.00

15.00

5.20

0.18

3.34

8.00

5.00

3.00

期限利率可比债券

(年)

发行时间

(%)

7

3

3

3

5

1.9918

1.9918

3

0.4932

0.7397

6.90

3.40

5.10

4.51

4.38

--

4.20

4.15

2.48

4.18

--

--

2020/7/15

2019/12/12

2020/2/20

2020/4/24

2020/4/24

--

2020/9/17

2020/9/18

可比债券 利率差

利率(%)

(%)

--

--

4.57

4.25

3.38

--

--

--

1.99

4.20

--

--

0.53

0.26

1.00

--

--

--

0.49

-0.02

中国海外发展 公司债

资料来源：Wind，国盛证券研究所

风险提示

疫情影响超预期，销售超预期下行。

附件：各城市商品房销售情况

P.13 请仔细阅读本报告末页声明

2020年11月08日

图表19：北京商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

500000

52周平均值：平方米

250000

200000

150000

100000

50000

0

19/1119/1220/0120/0220/0420/0520/0620/0720/0820/0920/10

图表20：上海商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

450000

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0

19/1119/1220/0120/0220/0420/0520/0620/0720/0820/0920/10

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表21：广州商品房销售情况

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表22：深圳商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

900000

800000

700000

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0

19/1119/1220/0120/0220/0420/0520/0620/0720/0820/0920/10

200000

150000

100000

50000

52周平均值：平方米

250000

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

0

19/1119/1220/0120/0220/0320/0420/0620/0720/0820/0920/10

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表23：杭州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

450000

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

52周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表24：南京商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

450000

52周平均值：平方米

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

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0

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资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

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2020年11月08日

图表25：武汉商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

1200000

1000000

800000

600000

400000

200000

0

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52周平均值：平方米

1200000

1000000

图表26：成都商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

800000

600000

400000

200000

0

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资料来源：wind，国盛证券研究所 资料来源：wind，国盛证券研究所

图表27：青岛商品房销售情况

图表28：苏州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

商品房销售面积：平方米

450000

52周平均值：平方米

400000

350000

300000

52周平均值：平方米

700000

600000

500000

400000

300000

200000

100000

0

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250000

200000

150000

100000

50000

0

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资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表29：东莞商品房销售情况

图表30：济南商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

商品房销售面积：平方米

450000

400000

350000

300000

52周平均值：平方米

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

52周平均值：平方米

250000

200000

150000

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50000

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2020年11月08日

图表31：福州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

120000

100000

80000

52周平均值：平方米

80000

70000

60000

50000

图表32：襄阳商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

60000

40000

20000

0

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40000

30000

20000

10000

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图表33：长春商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0

19/1119/1220/0220/0320/0420/0620/0720/0920/10

52周平均值：平方米

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表34：安庆商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

120000

100000

80000

52周平均值：平方米

60000

40000

20000

0

19/1119/1220/0120/0220/0420/0520/0620/0720/0820/0920/10

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表35：惠州商品房销售情况

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表36：扬州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

350000

300000

250000

200000

52周平均值：平方米

商品房销售面积：平方米

120000

100000

52周平均值：平方米

80000

60000

40000

20000

0

19/1119/1220/0220/0320/0420/0620/0720/0920/10

150000

100000

50000

0

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2020年11月08日

图表37：南宁商品房销售情况

图表38：温州商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

140000

120000

100000

52周平均值：平方米

商品房销售面积：平方米

60000

50000

52周平均值：平方米

40000

30000

20000

10000

0

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80000

60000

40000

20000

0

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图表39：韶关商品房销售情况

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表40：淮安商品房销售情况

商品房销售面积：平方米

80000

70000

60000

50000

40000

30000

20000

10000

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19/1119/1220/0120/0220/0420/0520/0620/0720/0820/0920/10

52周平均值：平方米

350000

商品房销售面积：平方米

52周平均值：平方米

300000

250000

200000

150000

100000

50000

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2020年11月08日

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投资评级说明

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